Застройщик Л1 (l1_company) wrote,
Застройщик Л1
l1_company

Categories:

Частные инвестиции в недвижимость – насколько это выгодно?



30 октября 2020 года директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова выступила на Ярмарке недвижимости в конгрессно-выставочном центре «ЭкспоФорум» и рассказала собравшимся о том, насколько выгодно сейчас инвестировать в недвижимость. Представляем некоторые выдержки из ее выступления.

Сейчас вопрос инвестиций в нашей стране стоит довольно остро. Ведь все знают, что инвестор не просто размещает средства с целью сохранения, он хочет заработать. Те, кто обладают специальными знаниями могут воспользоваться рядом финансовых инструментов, но большинству потребуется много времени, чтобы в этом разобраться. Что же делать, если видишь, что акции – это рискованно, а банковские депозиты – низкорентабельны? Самый популярный ответ на этот вопрос – вложения в недвижимость. Но здесь тоже есть свои «подводные камни».
Прибыль от собственной недвижимости можно получить двумя способами: перепродать дороже и сдать в аренду. Первый вариант более длительный, второй гораздо быстрее. Обычно их вообще совмещают. Т.е., сначала сдают квартиру, а потом, когда ее стоимость существенно превысит первоначальное вложение, продают. Но в любом случае, инвестору важна ликвидность объекта – т.е., востребованность его на рынке.

Оценка ликвидности состоит из следующих компонентов:

  • локация;

  • адекватная цена квадратного метра;

  • качество комфорта;

  • потенциал роста стоимости;

  • потенциал будущего спроса;

  • рискованность.


Адекватность цены, по сути, это конечный параметр. Т.е., учитывая все данные, из которых она складывается, среднее по рынку и ожидания, мы получаем сумму, которая будет наиболее инвестиционно выгодна. Это базовая цена, от которой дальше будет идти прирост. На нее может влиять много факторов – от сезонности до рыночной конъюнктуры. И для инвестора важно найти объект, где колебания цены в момент покупки будут минимальны, а возможность роста максимальная. Это сейчас можно отследить в открытых источниках. Динамика цен на недвижимость по районам публикуется на разных порталах. Можно даже вести свой собственный рейтинг по интересующему объекту, к примеру. Тут, кстати, хорошо работает ориентация на скидки и иные программы лояльности от застройщиков.
Локация имеет сейчас одно из самых важных значений. В Петербурге, конечно, разброс не так велик, как в Москве, но надо понимать, что со временем расслоение будет больше. Цена квартиры в центре всегда будет выше, чем в спальном районе, а окраины уже сейчас показывают отрицательную динамику. Поэтому тут тоже надо отслеживать, как меняется стоимость квартир за период. Некоторое время назад считалось, что самыми ликвидными являются наиболее дешевые варианты. Но опыт показывает, что это были низкодоходные вложения. Прирост цены там минимальный, расходы на эксплуатацию не меньше, чем в других районах, амортизация может и вывести инвестора в минус (с учетом специфики арендаторов). И сдать квартиру на окраине сейчас довольно проблематично. Не менее сложно и с центром. В большей степени это связано с ценой квадратного метра, которая критично высока, поэтому динамика ее довольно низкая.
Здесь важна «золотая середина», т.н., спальные районы. В «зеленой зоне» ликвидности Калининский, Выборгский, Московский и другие. Здесь соотношение «цена-качество» наиболее близко к единице. А в тех микрорайонах, где число новостроек минимально, вы имеете и большее конкурентное преимущество. Например, у Компании Л1 это всегда один из важных компонентов при разработке проекта. Объекты строятся в обжитых районах, где новых домов крайне мало. Поэтому их ценность возрастает.
В локации одно из важнейших понятий – это инфраструктура: социальная, транспортная, локальная. Т.е., до дома должно быть удобно добираться, рядом должны быть объекты торговли, быта, образования, культуры и отдыха. И в самом доме должны быть коммерческие точки, создающие дополнительные удобства для жильцов. Компания Л1 уловила этот тренд на стадии формирования. И сейчас, например, одним из наиболее востребованных из объектов стал ЖК «Лондон Парк», где помимо городской инфраструктуры существует и внутридомовая, включая ТРК и ФОК.
Немаловажным для инвестора является и комфорт как строительства, так и общего пространства. Должны быть соблюдены все строительные нормы, использованы современные материалы, обеспечивающие тепло- и шумоизоляцию, снижение энергопотребления и прочее. МОПы должны быть удобны и функциональны, сами квартиры эргономичны, грамотно зонированы. Важен и комфорт «общежития». Необходимо наличие достаточного количества парковочных мест, игровых и спортивных площадок, зон отдыха. Немаловажной становится и социальная структура соседей. Она должна быть достаточно однородной, чтобы люди могли жить не в «зоне военных действий», а рядом с теми, с кем они «на одной волне».
Потенциал роста стоимости и будущего спроса складываются из предыдущих пунктов. Если вы анализируете динамику в локации, то видите, что в одной цены постоянно растут, а в другой делают это очень медленно или даже снижаются. Понятно, что покупать на падении рынка не имеет смысла, если это именно инвестиция. Так же можно проследить динамику аренды. Кроме того, надо опираться на планы развития города, где учитываются и новые транспортные развязки, и станции метрополитена, и социальная инфраструктура. Сейчас идет активное развитие спальных районов. Значит, их ценность будет повышаться.
Еще надо учитывать квартирографию. Некоторое время назад в моде были студии. Сейчас спрос смещается в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир, т.к., люди хотят иметь больше пространства для жизни. С учетом последних тенденций, в частности, перехода на удаленную работу, скорее всего, подобные запросы будут только расти.
Рискованность инвестиций в недвижимость возникает, в основном, в связи с их жизненным циклом. Это длинные деньги, где многие параметры трудно учесть. Например, в районах с сейсмической активностью можно предположить, что дом разрушится после землетрясения. В зоне с частыми лесными пожарами недвижимость может сгореть и т.д. В Петербурге природные катаклизмы не так уж часты, т.к., даже наводнения стали почти незаметны. Но, к примеру, размыв «красной» ветки метро несколько лет назад снизил инвестиционную привлекательность районов за ним на период ликвидации проблемы. Есть риски, связанные с уплотнительной застройкой. Это часто происходит в окраинных районах, где при начале строительства были одни планы по населенности, например, а уже к окончанию число окружающего жилья резко выросло. Естественно, возрастает нагрузка на инфраструктуру, что снижает комфортность проживания и инвестиционную привлекательность объекта. Все это можно и нужно учитывать и просчитывать при планах инвестиций в недвижимость.

Какие объекты на первичном рынке сегодня наиболее ликвидны?
В октябре на рынке жилой недвижимости России был зафиксирован дефицит ликвидности. ЦИАН пишет, что количество выставленных на продажу квартир рекордно сократилось, а качество оставшихся вариантов низкое. Большая часть предложения вторичного жилья — это квартиры со старым ремонтом, неудачным расположением или плохим видом из окна. При этом на рынке новостроек выбор жилья также сокращается. В среднем на первичном рынке с начала года предложение снизилось на 10–15%. Во многом это, конечно, связано со снижением ставки по ипотеке, появлением программы «Господдержка». Все, как мы знаем, ринулись покупать квартиры. И это, конечно, поддерживает тезис о популярности инвестиций в недвижимость.
В Компании Л1 все объекты имеют достаточно высокий рейтинг инвестиционной привлекательности. Несколько лет назад, например, ЖК «Граф Орлов» попал в топ по Петербургу. Но он далеко не единственный. В принципе, изначально при планировании строительства инвестиционная привлекательность закладывается в ряд конкурентных преимуществ объектов.

Рассмотрим ликвидность на примере жилого комплекса комфорт-класса «Лондон Парк».

Инвестиционные составляющие:
- кирпично-монолитная технология строительства, обеспечивающая комфортность проживания;
- обжитая локация Выборгского района;
- отсутствие текущей массовой жилой застройки;
- обеспеченность социальными объектами на высоком уровне: рядом более десятка школ и детских садов, из которых два буквально через двор, детская и взрослая поликлиники в шаговой доступности, множество продовольственных и промтоварных магазинов, кафе, рестораны, собственный ТРК и ФОК и т.д.;
- три станции метро: «Проспект Просвещения», «Озерки», «Гражданский проспект»; скоростная линия трамваев; много маршрутов автобусов и троллейбусов как внутри района, так и за его пределы; выезд на КАД;
- много потенциальных рабочих мест в ближайшем окружении;
- однородная социальная среда, сложившийся круг соседей, благожелательное отношение друг к другу, активное ядро в лице Совета дома, которое напрямую взаимодействует с УК и решает текущие вопросы оперативно;
- стоимость квартир среднерыночная, постоянно растущая;
- низкий уровень входа с учетом разнообразных программ покупки: ипотека, рассрочка, трейд-инн и т.д.;
- актуальная квартирография, разнообразие предложений и метража.
Для коммерческой недвижимости здесь включается еще высокая проходимость как за счет самих жильцов, так и окружающих.
При расчете цены можно ориентироваться на предложения различных порталов по недвижимости. Но стоит учесть, что застройщик всегда может дать покупателю ряд скидок, а также предложить различные формы оплаты, начиная с рассрочки и заканчивая взаимозачетами и Трейд-ин.

#инвестиции #недвижимость #новостройки #КомпанияЛ1 #л1 #ЖКЛондонПарк #новости #строительство
Tags: #ЖКЛондонПарк, #КомпанияЛ1, #инвестиции, #л1, #недвижимость, #новости, #новостройки, #строительство
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments